Avocat en Droit Immobilier en Belgique
Pour les propriétaires et les locataires, Maître Vincent Bodson vous aide, vous conseille et vous assiste dans vos différentes problématiques.
Le droit immobilier régit l’acquisition, la location, la vente et la construction de biens immobiliers. Maître Vincent Bodson, Avocat en droit immobilier en Belgique, vous vous aide, vous conseille et vous assiste dans vos différentes problématiques (location, propriété). Le cabinet d’avocats au Barreau de Bruxelles est à votre disposition pour toute question posée en matière d’immobilier.
- Droit du bail
Rédaction du contrat locatif pour un bail d’habitation ou un bail commercial.
- Contentieux du bail
Recouvrement des loyers impayés, résolution des problèmes de charges locatives, mise en œuvre de la procédure d’expulsion de locataire.
Droit
LE CONTRAT DE BAIL D’HABITATION ET COMMERCIAL
Le contrat locatif est la convention grâce à laquelle le propriétaire (bailleur) met son local (logement, magasin) à la disposition du locataire (preneur) pendant un temps déterminé. Ceci moyennant paiement d’un loyer versé régulièrement. Le bail d’un logement est un bail d’habitation. La location d’un magasin est un bail commercial. Afin que la location soit reconnue valable, le contrat doit être écrit. La rédaction du contrat locatif comprend des mentions obligatoires, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation ou d’un bail professionnel. Le contrat doit impérativement indiquer l’identité des contractants, leur domicile, leur qualité au contrat (bailleur d’une part et preneur d’autre part), l’objet du contrat, les dimensions ainsi que la destination du local mis en location, le montant du loyer, la prise d’effet du bail, sa durée, etc… Le preneur doit fournir une caution ou une garantie locative, une somme d’argent destinée au bailleur à la fin du contrat de bail pour réparer d’éventuelles dégradations du logement ou du magasin. Son montant est en général d’un à deux mois de loyer, déposé sur un compte bancaire bloqué.
- Le bail peut être conclu pour 1 an au minimum, au maximum 3 ans pour une courte durée. Le bailleur et le preneur doivent s’accorder à la fin du premier bail quant à son renouvellement : la loi du bail d’habitation mentionne qu’après 2 contrats de courte durée, le contrat suivant passe automatiquement à la longue durée de 9 ans. Chaque partie doit, de plus, respecter le délai de préavis (renouvellement ou non du bail).
- Le bail commercial est conclu pour 9 années au minimum, avec la possibilité pour chaque partie, au bout de 3 ans de location, de mettre fin au bail. Ceci à condition de transmettre un préavis de 6 mois (soit après 2 ans et demi de location, dans les faits).
Le renouvellement de bail autorisé est au nombre de 3 au bénéfice du preneur qui en fait la demande au bailleur. Il notifie, par voie d’huissier, ou par lettre recommandée, sa volonté d’obtenir le renouvellement du bail commercial (délai : 15 mois au moins, 18 mois au plus, avant l’expiration du bail en cours). La fixation du prix des loyers renouvelés dépend de l’indexation convenue entre les deux parties : bailleur et preneur.
LES CONTENTIEUX DU BAIL LOCATIF
Le bail locatif peut comprendre des litiges ou contentieux du bail. Ces conflits apparaissent habituellement face à des loyers impayés, à la non-participation aux charges locatives mais aussi face à d’autres soucis comme les conflits de voisinage, les servitudes, les mitoyenneté, etc… En cas de loyers impayés, le bailleur procède aux relances amiables avant de s’engager dans une procédure de recouvrement, lorsqu’aucune action concrète n’a eu lieu de la part du preneur. Le contrat de bail peut prévoir ces situations à travers les clauses résolutoires, mettant fin à la location en cas de loyers impayés répétés. Cependant, la résiliation du bail peut également découler d’une décision de la justice, lorsque le litige est porté devant le juge.
Le tribunal est saisi du contentieux du bail pour mettre fin à une situation conflictuelle : la non-participation aux charges locatives (dépenses de chauffage, par exemple) ou la dégradation excessive des locaux loués, etc… Tous ces points conduisent le bailleur à lancer une procédure d’expulsion. Il adresse sa requête auprès du tribunal compétent en argumentant ses doléances. La justice statuera également sur le remboursement ou non du dépôt de garantie, en considérant l’état du logement à la fin du bail.
